Fristlose Kündigung / außerordentliche Kündigung

Liegt ein wichtiger Grund vor, kann das Mietverhältnis auch ohne Einhaltung der üblichen Kündigungsfristen gekündigt werden, §543 BGB. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe der ausserordentlichen Kündigung enthalten. Im allgemeinen muss der Kündigung jedoch eine Abmahnung oder eine Fristsetzung zur Möglichkeit der Abhilfe des vertragswidrigen Verhaltens vorausgegangen sein ( §543 BGB Abs.3).

Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Hat der Mieter die Miete oder einen erheblichen Teil davon an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen (Tage, Wochen, Monate, usw.) nicht gezahlt, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen. Wenn nicht zwei ganze Monatsmieten fehlen, muß der Betrag jedoch mindestens eine Monatsmiete übersteigen, außer der Wohnraum ist nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.

Dies gilt auch, wenn der Mieter in einem Zeitraum von zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Zahlbetrag in Verzug kommt, der zwei Monatsmieten erreicht. Hiermit wird ausgeschlossen, daß der Mieter den einen Monat zahlt, den anderen nicht, den einen Monat zahlt, den anderen nicht.... usw.

Eine vorherige Abmahnung ist im Fall des Zahlungsverzugs nicht des Mieters nicht erforderlich.

Der Mieter kann durch Zahlung des rückständigen Betrags bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die Kündigung abwehren, §569 BGB. Der Mieter kann auch mit einer fälligen Gegenforderung aufrechnen. Der Mieter darf aber nicht mit einer noch nicht fälligen Mietkaution aufrechnen.

Wird dem Mieter innerhalb von zwei Jahren nach diesem Vorfall wieder wegen Zahlungsverzugs gekündigt, kann der Mieter die Kündigung nicht mehr durch nachträgliche Zahlung abwehren, §569 BGB.

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Andere Gründe

Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung

Der typische Fall einer erheblichen Gesundheitsgefährdung ist der von Schimmel in der Mietwohnung. Manche Schimmelpilze können Atemwegserkrankungen verursachen oder Allergien auslösen. Die Frage, ob es an einem Baumangel liegt oder an einem falschen Lüftungsverhalten des Mieters, ist nicht immer schnell zu klären.

Nach einer Entscheidung des BGH vom 28.04.2007 ist der Mieter im Regelfall verpflichtet, dem Vermieter vor Ausspruch der Kündigung die angemessene Möglichkeit zur Beseitigung des Schimmels zu geben.

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Kündigung wegen Unzumutbarkeit, § 543 BGB

Verletzt jemand seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis schuldhaft so stark, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietvertrags nicht mehr zugemutet werden kann, kann fristlos gekündigt werden. Es sollte in jedem Fall zeitnah gekündigt werden. Langes Warten führt zu der Vermutung, daß die Unzumutbarkeit wohl doch nicht gegeben war.

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Beispiele

Im Einzelfall ist immer eine Abmahnung mit vorheriger Fristsetzung zur Beseitigung des vertragswidrigen Verhaltens erforderlich, es sei denn, die Setzung einer Frist oder die Erteilung einer Abmahnung wäre offensichtlich erfolglos oder der Mieter ist im Zahlungsverzug oder die sofortige Kündigung aus anderen Gründen gerechtfertigt ist.

Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache, § 543 BGB

Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen erheblich verletzt.

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Beispiele:
Siehe: Kündigungsgründe des Vermieters, Einzelfälle

Verspricht eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg oder sind die Belange des Vermieters unter Abwägung beiderseitiger Interessen größer als die Belange des Mieters, kann auf eine vorherige Abmahnung verzichtet werden.

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